Vender algo, sea lo que sea, consiste en ofrecer un producto o servicio a cambio de una cuantía económica. Es algo que todos sabemos bien. Se trata de una transacción que realizamos de forma continua: la compra y venta de todo tipo de bienes y servicios. Sobre todo en este momento en el que cualquier particular puede vender sus artículos a través de aplicaciones móviles y sin necesidad de tener un stock. Basta con poner a la venta todo aquello que ya no utilizas. De ahí que en algunas ocasiones, como es el caso de una transacción inmobiliaria, nos choque tener que pagar para vender el inmueble.
Poner a la venta una propiedad, conlleva asociados una serie de gastos de los que vamos a hablar en este artículo. A ver si de esta manera logramos entender el porqué de esa necesidad de pagar a todo el mundo cuando pones a la venta tu vivienda. Algo que le puede suceder igualmente al comprador que tiene que cubrir unos costes con los que, a lo mejor, no contaba.
En el tema de la vivienda entra en escena un actor principal que acompaña a los vendedores: las agencias o agentes inmobiliarios. Estos profesionales, se encargan de vender inmuebles y encontrar compradores. Como si de un nexo de unión se tratara, su misión no es otra que la de emparejar a vendedores y compradores para que hagan match. Por supuesto, contar con los servicios de una agencia inmobiliaria, implica pagar un precio. Salvo excepciones como VIP House, una agencia inmobiliaria que revoluciona el sector por ser ella la que pague una cuota a sus clientes. Esto si ofrece una garantía de venta lo mires por donde lo mires. Sin embargo, lo habitual es que las inmobiliarias cobre entre un tres y un siete por cien de comisión sobre el precio de venta de la vivienda. A este porcentaje hay que añadir el IVA.
Hablemos de comisiones
Recordemos que una comisión, en este caso también denominados honorarios inmobiliarios, es la cantidad de dinero que la agencia inmobiliaria cobra a sus clientes por los servicios de intermediación que prestan. En palabras llanas: lo que hay que pagar por gestionar la venta o alquiler de un inmueble. Ante la pregunta sobre lo que dice la ley al respecto, debemos decir que estos honorarios no vienen regulados por ninguna ley o normativa, por lo que cada agencia puede establecer la comisión que mejor le venga.
En la mayoría de los casos, las agencias inmobiliarias cobran un porcentaje sobre el precio de venta. Este porcentaje oscila, como ya hemos comentado, entre el tres y el siete por ciento. Algunas agencias fijan la comisión en un cinco por cien para todos los inmuebles con independencia de las características del mismo, mientras que otras la definen en función de las mismas.
Por otro lado, las inmobiliarias que operan online, cuentan con unas tarifas que varían entre los cuatro y ocho mil euros, a razón del precio de la vivienda. A diferencia de las inmobiliarias más tradicionales, estas tarifas no incluyen los trámites de venta y no se establecen en función de un porcentaje. Por el contrario, se establecen en función de un precio fijo.
Aparte, cada vez es más frecuente encontrar agencias online que ofrecen tarifas por suscripción. En este caso, se pagan cuotas desde los sesenta euros al mes y tienes acceso a servicios básicos como el control del anuncio del inmueble e incluso, el chat legal de la agencia.
Sobre la inquietante pregunta de quién paga los honorarios de la agencia inmobiliaria, evidentemente el comprador. Aunque debemos señalar que algunas agencias, muy avispadas ellas, cobran una comisión igualmente al comprador. En este caso, suele rondar el tres por ciento más IVA. Cuando se produce esta situación, lo más adecuado es que la agencia informe de forma clara y transparente a las partes para que la venta no se caiga a última hora.
En este aspecto, hay que considerar la posibilidad de que muchos vendedores, opten por trasladar de forma indirecta, la comisión para la inmobiliaria al precio de venta. Por ejemplo, si la agencia cobra seis mil euros por sus servicios, el vendedor incrementa el valor del piso en esa cantidad para así, ahorrarse la comisión y cargársela al comprador. Los expertos en el tema, coinciden en que mejor no hacer esto puesto que un precio superior a la media, seguramente retrasará la venta.
Lo bueno de los costes de la agencia es que no hay que pagar nada por adelantado, en la mayoría de los casos. Los honorarios de la agencia inmobiliaria, se liquidan una vez se formaliza la venta y se cobran las arras, o un cincuenta por cien en ese momento y un cincuenta por cien cuando se firman las escrituras. Un consejo de los expertos es negociar el pago de los honorarios el día en que se firma la escritura. De esta manera si se caen las arras y no se ejecuta la venta no tendrá que pagarse la comisión.
Ahora hablemos de los servicios que incluye la comisión
Puede que nos resulta tonto pagar a una agencia inmobiliaria para que pongan una foto del inmueble a ver si se vende. Eso lo podemos hacer por nosotros mismos, colocando fotos en internet o el estado del wasap. Sin embargo, lo cierto es que una agencia inmobiliaria hace algo más que colocar una foto. Con el pago de las comisiones, la agencia incluye una serie de servicios que implican todas las gestiones inmobiliarias que conlleva la venta de un inmueble.
La primera de ellas, consiste en la tasación del inmueble. Un agente inmobiliario se ocupa de estudiar el mercado para ayudar a definir el precio de venta. A continuación elaboran un plan de acción o marketing para que el anuncio del inmueble llegue a la mayor cantidad de compradores potenciales. En el caso de que se presenten muchos candidatos para visitar la vivienda, el agente inmobiliario encargado de la venta, filtra a los compradores potenciales para quedarse con los que parecen verdaderamente interesados.
Una venta inmobiliaria, exige la tramitación de una serie de documentos que serán realizados por la agencia, sin necesidad de que el propietario se moleste. Aparte, realizan la redacción de los contratos necesarios, como por ejemplo, el citado contrato de arras que debe estar correctamente redactado y, a ser posible, por un profesional. Por supuesto, incluye asesoramiento legal. Factor muy importante si se trata de un divorcio o herencia que requiere de asesoramiento legal.
Conviene aclarar que cada agencia inmobiliaria puede ofrecer una serie de servicios y otros no. De hecho en lo que respecta a las inmobiliarias online, no suelen incluir en sus planes básicos recepción de visitas ni gestión de cédula de habitabilidad o certificado energético. Para que los incluyan, debe pagarse un importe adicional en la tarifa.
Si de algo puede presumir una agencia inmobiliaria es de su poca transparencia en algunos aspectos. Razón por la que conviene prestar especial atención para evitar el pago de honorarios que pueden exigir aunque no se formalice la venta. Hay que leer con detenimiento el contrato de intermediación inmobiliarias para comprobar lo que incluyen en el mismo y lo que no. La mayoría de las agencias existen el pago de la comisión en los casos que vamos a enumerar a continuación, además de si venden el inmueble, como es lógico.
- Si encuentran un comprador dispuesto a comprar por el precio pactado con la agencia y te echas atrás.
- Si encuentran un comprador aunque la transacción se formalice un año después de vencer el plazo del contrato.
- Si se firma una cláusula de exclusividad y se vende el piso por cuenta propia o a través de otra agencia, mientras el contrato este vigente.
- Si el inmueble es comprado por una empresa o uno de los socios contacta con el vendedor a través de la agencia.
Teniendo esto muy presente, conviene leer bien el contrato y para ahorrarse costes en la comisión y maximizar las ganancias de la venta, dejamos algunos consejos. El primero de ellos, si la agencia propones un contrato de exclusividad, poner la condición de aceptar si bajan la comisión. Si durante la operación el agente sugiere bajar el precio, negociar bajar el porcentaje de la comisión, algo que las agencias suelen hacer. Cuando se trata de un piso ubicado en zonas con mucha demanda, también pude negociarse la comisión, puesto que son más fáciles de vender.
Por último, no desdeñar la posibilidad de contratar los servicios de una agencia online, cuyos precios pueden llegar a ser hasta un ochenta por cien menor que el de las agencias tradicionales. Conviene consultar los servicios que ofrecen y realizar una evaluación sobre los mismos para saber si se adaptan a las necesidades del momento.
Antes de finalizar, si estás pensando en alquilar un inmueble y contratar los servicios de una agencia inmobiliaria, no dudes en consultar la nueva ley de vivienda que entró en vigor el veintiséis de mayo de dos mil veintitrés, y por la que se regula el pago de la comisión inmobiliaria en el alquiler.